На сайте застройщика как правило размещается информация о уже построенных и возводимых многоквартирных домах, о документации по объектам строительства.

Необходимо ознакомиться с отзывами участниками строительства.

Если застройщик имеет всю разрешительную документацию и заключает договоры

участия в долевом строительстве в соответствии с 214-ФЗ, то как правило об этом всегда сообщается.

Именно в сети Интернет информация является более доступной и распространяется быстрее всего.

 

Посетите офис застройщика, строительную площадку

В офисе застройщика Вы можете ознакомится с проектом договора, проектной декларацией, узнать об источниках финансирования застройщика.

На строительной площадке должен размещаться паспорт объекта строительства с указанием кто является застройщиком объекта, когда планируется завершить строительство объекта. Именно здесь Вы можете увидеть ход строительных работ.

 

Судебные тяжбы застройщика

 

Банкротство застройщика, приостановление деятельности связанной с привлечением денежных средств участников строительства - о наличии указанных процедур необходимо знать будущим участникам строительства. Указанную информацию Вы можете узнать

в сети Интернет, на официальном сайте департамента в разделах информация о застройщиках в банкротстве и информация о приостановлении деятельности застройщиков, а также на официальном сайте Арбитражного суда Краснодарского края krasnodar.arbitr.ru.

Все вышеизложенное позволит минимизировать риски связанные с участием в долевом строительстве.

 

 

 

 

 

Что должен содержать договор участия в долевом строительстве?

В соответствии с положениями ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве обязательно должен содержать следующие существенные условия:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; (адрес объекта, этаж, площадь, количество комнат и(или) помещений в объекте)

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства

 При отсутствии существенных условий договор считается незаключенным

 

 

Страхование финансовых рисков и ответственности застройщиков

В последнее время участились случаи обращения в управление по надзору в области долевого строительства Краснодарского края граждан, пострадавших от действий лиц, незаконно привлекающих денежные средства на строительство многоквартирных домов, которые помимо предварительных договоров участия в долевом строительстве или предварительных договоров купли-продажи заключают договоры страхования финансовых рисков на случай неисполнения (ненадлежащего исполнения) договорных обязательств.

Заключая договоры страхования граждане надеются, что в случае если застройщик не выполнит своих обязательств по договору и не возвратит денежные средства, уплаченные по предварительному договору, то убытки возместит страховая компания.

Однако, согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором, то есть совершить в будущем определённые юридические действия.

Привлекая денежные средства по предварительному договору, застройщик одновременно не принимает на себя обязательство, исполнение которого повлечет возникновение права собственности у гражданина.

Заключение предварительного договора носит исключительно организационный характер и не предполагает возникновения обязательственных отношений имущественного характера, вытекающих из будущего договора.

По смыслу ст. 429 ГК РФ лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность - заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора.

В связи с тем, что в силу закона предварительный договор не носит имущественного характера, следовательно и не наступает страховой случай (не возмещаются убытки).

Управление по надзору в области долевого строительства Краснодарского края обращает внимание граждан, желающих приобрести квартиру в строящемся доме на то, что оплата и получение денежных средств по предварительному договору купли-продажи или предварительному договору участия в долевом строительстве является нарушением закона не только со стороны застройщика, но и со стороны гражданина.

Кроме того, заключение договора страхования финансовых рисков на случай неисполнения (ненадлежащего исполнения) договорных обязательств по предварительным договорам, влечет дополнительные расходы на оплату страхового взноса, но не гарантирует возмещения убытков в случае неисполнения застройщиком своих обязательств.

Также, управление по надзору в области долевого строительства Краснодарского края информирует о том, что в целях защиты прав граждан принят Федеральный закон от 30.12.2012 N°294-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с вышеуказанным законом с 01.01.2014 вводится институт страхования гражданской ответственности застройщика, привлекающего средства граждан.

Данное нововведение направлено на предоставление дополнительных гарантий для участников долевого строительства, приобретающих квартиры в строящихся домах у застройщиков, работающих в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве.

С 1 января 2014 года исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, наряду с залогом, должно обеспечиваться по выбору застройщика одним из следующих способов:

1) поручительство банка;

2) страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору.

 

 

Как не стать обманутым дольщиком?

Для этого необходимо знать следующее:

В Российской Федерации в соответствии с положениями Закона о долевом строительстве 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости допускается только юридическими лицами путем заключения договора участия долевого строительства (договор считается заключенным с момента государственной регистрации) или вступление в члены Жилищно-строительного кооператива (ЖСК). Следует отметить, что кооперативы не отчитываются в управление о своей деятельности. Также допускается привлечение денежных средств граждан на основании жилищных сертификатов. Однако указанная форма на практике не применяется.

Законом о долевом строительстве кроме изложенных других схем привлечения денежных средств граждан не допускается!

 

Физические лица не вправе привлекать денежные средства для долевого строительства многоквартирных домов! (смотрите раздел: долевое строительство частный застройщик)

 

Согласно Закону о долевом строительстве привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов, которые на момент привлечения таких денежных средств не введены в эксплуатацию, имеют право только юридические лица после получения разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка на основании договоров участия в долевом строительстве.

 

Существенные условия договора участия в долевом строительстве смотрите в разделе что должен содержать договор участия в долевом строительстве, примерную форму договора можно посмотреть в соответствующем. Также рекомендуем Вам ознакомиться с информацией в разделе как выбрать надежного застройщика 

 

Вступая в ЖСК для строительства жилья гражданину необходимо знать следующее

 

1. Члены ЖСК, прежде всего, несут риск того, что главная цель создания кооператива - постройка жилого дома может быть не достигнута по каким-либо причинам (будь то невозможность получения разрешительных документов, проблемы реализации проекта, включая финансовые и т.п. трудности)

 

2. Риск удорожания строительства также ложится на плечи членов кооператива.

 

3. Если сроки строительства сорваны по вине самого ЖСК, то перед своими же членами ответственности кооператив нести не будет.

 

4. ЖСК-застройщик или ЖСК-инвестор строительства непосредственно не несут гарантийных обязательств по поводу предоставленных квартир перед своими членами.

 

5. Контроль за финансово-хозяйственной деятельностью ЖСК осуществляет только избираемая ревизионная комиссия кооператива (или ревизор).

 

6. О том какая именно квартира будет предоставлена члену кооператива решение принимает Общее собрание членов (конференция) ЖСК. Это решение затем будет являться основанием вселения в жилое помещение. Следовательно, в случае нарушения уставного порядка распределения квартир между членами кооператива, существует риск возникновения  споров между ними.

 

Данные риски являются существенными и влияют на защиту прав и законных интересов членов ЖСК и усиливаются в несколько раз, когда органы управления ЖСК связаны со строительными, инвестиционными и т.п. компаниями, участвующими в строительстве дома, а так же когда члены ЖСК самоустраняются от участия в деятельности кооператива.

 

 

 

Долевое строительство - Частный застройщик

Проблемы, возникающие при осуществлении долевого строительства 

многоквартирных жилых домов застройщиками - физическими лицами.

 

Застройщик физическое лицо является финансово не обеспеченным.

 

Привлечение денежных средств граждан осуществляется по предварительным договорам купли-продажи, не гарантирующим получение квартиры в будущем.

 

Возможность двойных продаж квартир.

 

Оформление законных договорных отношений возможно только после ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию.

 

Отсутствие контроля за целевым расходованием денежных средств участников долевого строительства со сторон контролирующих органов.

 

Отсутствие гарантий, предусмотренных законодательством об участии в долевом строительстве.

 

Отсутствие гарантий качества строительства.

 

Отсутствие возможности применения к застройщику административных мер принуждения по исполнению обязательств перед участниками долевого строительства.

 

 

 

ОСТОРОЖНО - НАРУШЕНИЕ ЗАКОНА!

Проблемы, возникающие при осуществлении долевого строительства многоквартирных жилых домов 

на земельных участках, выделенных для индивидуального жилищного строительства (ИЖС)

 

Земельный участок не предназначен для строительства многоквартирного жилого дома.

 

Отсутствуют технические условия по подключению многоквартирного жилого дома к центральным коммуникациям.

 

Отсутствует разрешение на строительство многоквартирного жилого дома, следовательно, постройка может быть признана незаконной и снесена.

 

Застройщик физическое лицо является финансово не обеспеченным.

 

Строительство многоквартирного жилого дома осуществляется в отсутствие проектной документации, прошедшей государственную экспертизу.

 

Ввод дома в эксплуатацию возможен только по решению суда, что влечет за собой дополнительные расходы денежных средств участников долевого строительства.

 

Участникам долевого строительства продается не квартира, а часть общего имущества.

 

В большинстве случаях у таких застройщиков отсутствует придомовая территория и благоустройство.

 

Привлечение денежных средств граждан осуществляется по предварительным договорам купли-продажи не гарантирующим исполнения обязательств частным застройщиком.

 

Отсутствие гарантий, предусмотренных законодательством об участии в долевом строительстве.

 

Возможность двойных продаж квартир.

 

Отсутствие контроля за целевым расходованием денежных средств участников долевого строительства со стороны контролирующих органов.

 

Даная информация подготовлена по данным сайта www.dnsskk.ru